Anlegerwohnung Fix & Flip

Sie ist weg

Ja, das ging schnell und ja, darüber sind wir sehr froh. Die letzten Monate, die wir mit der Renovierung zugebracht habe, waren nämlich nicht ohne.

Ach, wie toll sie geworden ist, unsere Fix & Flip Wohnung! Wäre sie nicht zu klein für uns und im komplett falschen Stadtviertel, hätte ich ja direkt selbst einziehen wollen. Aber wisst ihr was: Ich habe, was die neuen Eigentümer betrifft, dennoch einen Wunsch ans Universum geschickt. Es möge doch eine Familie mit Kind(ern) sein! Die Siedlung ist einfach perfekt dafür. Ständig spielen die entzückendsten Kinder draußen auf den hauszugehörigen Spielplätzen, toben rum und besuchen sich gegenseitig. Ich hatte in den letzten Monaten genügend Möglichkeit, dies zu beobachten. Ich muss euch sagen, es war wirklich haarscharf mit meinem Universumswunsch. Denn es war genau eine einzige Familie mit Kind an der Wohnung interessiert. Alle anderen waren entweder alleinstehend oder kinderlose Paare. Und es war auch mehr Glück als sonst was (oder vielleicht doch mein Wunsch ans Universum), dass die Familie die ersten waren, die ein Kaufanbot gelegt haben.

Wir haben bei unserer Sanierungswohnung eine neue Küche eingebaut.
Ich liebe diese Wohnung. Die Küche ist sogar schöner als unsere, finde ich.

Die Ausgangslage der Wohnung

Weil wir hier aber auf einem Finanzblog sind, wird euch meine sentimentale Käufersuche wahrscheinlich weniger interessieren, als das, was schlussendlich bei einem solchen Projekt rauskommt – also monetär natürlich. Und wie immer will ich euch das nicht vorenthalten. Hier einmal die Ausgangslage:

  • Größe: 90 m2
  • Kaufpreis vor Sanierung: ca. 156.000

Genau auf den Euro kann ich euch jetzt noch nicht sagen, wie viel übrig bleibt, weil der Notar erst die ImmoEst abführen muss. Immobilienertragsteuer kennt ihr, oder? Die wird immer dann schlagend, wenn man eine Immobilie gewinnbringend verkauft. Es gibt ein paar (wenige) Ausnahmen, wenn man zum Beispiel über einen bestimmten Zeitraum in der Liegenschaft seinen Hauptwohnsitz gemeldet hatte. Das war gegeben, als wir unsere Wohnung letztes Jahr verkauft haben. Ich will hier nicht das Steuerrecht ausbreiten. Wer sich da besser auskennen will, kann gern hier nachlesen. Jedenfalls beträgt der Steuersatz 30%. Wir haben bereits grob für uns herausgerechnet, wie viel das sein wird, deswegen kann ich mit einem „ungefähren“ Reingewinn dienen.

Ausblick aus dem Elternschlafzimmer unserer Sanierungswohnung
Ein wenig unscharf, aber das ist der Ausblick aus dem „Elternschlafzimmer“, sofern es als dieses genutzt wird.

Wohnung verkauft um:

Der von uns angeschlagene Kaufpreis betrug rund 264.500,- (266.000 abzüglich der offenen Darlehen). Den haben die Käufer auch geboten, somit wird die Wohnung neu saniert um diesen Preis den Eigentümer wechseln.

Aufwendungen

Wir haben extrem viel selbst gemacht und nur bei heiklen Angelegenheiten (wie Strom) Hilfe von außen geholt. Das hat irrsinnig viel Zeit gekostet, aber Geld gespart. Vor allem mein Mann war gegen Ende der Sanierung jedes Wochenende eingespannt. Ich selbst kann leider sehr wenig. Boden legen, Fliesen legen, Küche aufbauen, das sind alles Dinge, bei denen ich im besten Fall assistieren kann. Auch was die Aufwendungen betrifft, ist die finale Abrechnung noch nicht eurogenau fertig.

  • Verkaufspreis: 264.500
  • Kaufpreis: 156.000 + 10.000 Kaufnebenkosten = 166.000
  • Aufwand: 50.000
  • Kaufpreis plus Aufwand: 216.000
  • Bemessungsgrundlage ImmoEst: 48.500
  • Somit Steuern: 14.550

Gewinn

Bitte behaltet im Auge, dass es sich hier noch um Zirka-Werte handelt. Wie gesagt, kennen wir ein paar Größen einfach noch gar nicht und ich habe hier auch etwas gerundet, um die Rechnung zu vereinfachen. Also bitte nagelt mich nicht auf diesen Betrag fest, aber wir werden wohl einen Reingewinn von etwa 34.000 Euro mit diesem Projekt erzielen. Das ist um einiges mehr, als wir ursprünglich angenommen hatten und das freut uns natürlich tierisch. Umso mehr, da wir in einigen Augenblicken wirklich Blut geschwitzt und Tränen vergossen haben. Das müsst ihr auch miteinkalkulieren.

Was beim Renovieren der Wohnung alles schief ging

Ich habe die Wohnung ziemlich sorglos aus dem Bauch heraus gekauft. Davon habe ich euch ja in diesem Beitrag schon erzählt. Prinzipiell habe ich eine sehr gute Intuition. Ich habe die tolle Raumaufteilung und die super Lage gesehen. Der Quadratmeterpreis – da werden mir all jene sofort zustimmen, die den Wohnungsmarkt in Graz ein bisschen kennen – war einfach unschlagbar. Noch ein großer Vorteil ist mir sofort ins Auge gesprungen: Die Wohnung war bereits entrümpelt. Das hat irrsinnig viel Zeit (und Geld) gespart. Doch wovon ich keine Ahnung hatte, war:

  • in welcher Reihenfolge man so eine Sanierung am besten angeht
  • welche Schwierigkeiten generell bei einem Fix & Flip Projekt auftauchen können
  • was eine leicht zu sanierende Wohnung ausmacht

Und diese Dinge haben uns dann auch wirklich zu schaffen gemacht. Es hat sich alles lösen lassen, keine Frage. Das Outcome ist eine traumhaft schöne Vierzimmerwohnung. Aber wir mussten viele, viele Extrameilen deswegen gehen. Zeit haben wir unterwegs auch liegen lassen. Und ich bin ein paar Mal schlicht verzweifelt. Zum Beispiel, als wir herausgefunden haben, dass die Türstöcke nicht hoch genug sind für die gängigen Maße und jeder einzelne Durchgang noch einmal zwanzig Zentimeter weiter rauf gestemmt werden muss – NACHDEM wir bereits alles ausgemalt hatten. Die schiefen Wände waren eine Herausforderung für die Montage der Küche. Oder der Waschmaschinen-Anschluss, der im Bad keinen Platz gefunden hätte, und somit alle Anschlüsse in den Abstellraum gezogen werden mussten. Oder die Tatsache, dass man (zumindest aktuell) nicht einfach in den Baumarkt gehen kann, um neue Türen zu holen. Sondern dass man diese bestellen muss mit Wartezeiten von bis zu acht Wochen.

Wie Corona beim Wohnungssanieren mitgespielt hat

Tja, und dann hatten wir die gesamte Zeit über noch ein mittelgroßes Wimmerl an der Backe. Ihr wisst schon, die Pandemie. Baumärkte offen, Baumärkte wieder zu, Grenzen offen, Grenzen zu. Die Grenzen sind deswegen erwähnenswert, weil uns eine Firma aus Slowenien die Fenster gemacht hat. Dienstleister konnten kommen und dann wieder doch nicht. Das hat uns sicher insgesamt drei bis vier Wochen gekostet. Zeit, in der wir natürlich Betriebskosten zu zahlen hatten.

Bei der Sanierungswohnung musste richtig viel getan werden. Von der Eingangstür bis zu den Fenstern ist alles grunderneuert.
Die Eingangstür sowie alle Innentüren mussten erneuert werden. Neue Fliesen, neuer Boden, neue Fenster. Auch die Elektro- und Wasserinstallationen sind erneuert worden.

Wie viel wäre mit der Wohnung zu machen gewesen

Die meisten, die sich mit den aktuellen Wohnungspreisen ein wenig auskennen, werden finden, dass wir die Wohnung recht günstig hergegeben haben. Da wäre mehr zu machen gewesen. Ja, vielleicht stimmt das auch. Aber wenn ihr meinem Blog schon länger folgt, dann wisst ihr auch, dass es mir nicht ausschließlich darum geht, den Gewinn zu maximieren. Ich persönlich finde, 35.000 Euro Reingewinn für fünf Monate Arbeit sind mehr als ok. Und dadurch ist die Wohnung auch in einem Preissegment geblieben, das für viele (Familien, ihr wisst schon) noch interessant war. Wir hatten irrsinnig viele Anfragen und Interessenten.

Man darf in diesem Kontext auch nicht übersehen, dass die Wohnung zwar nagelneu, das Haus aber ein älteres Modell ist. Die Betriebskosten sind nicht gerade niedrig, und es könnte durchaus in den nächsten Jahren ein gewisser Sanierungsbedarf entstehen. Vieles ist schon gerichtet worden. Das dafür ausstehende Darlehen haben wir den Käufern vom Kaufpreis nachgelassen (266.000,- waren veranschlagt). Auch wenn nichts Konkretes geplant ist, man weiß ja nie. Und weil es mir schlicht nicht wurscht ist, wie es den Käufern meiner Wohnung mit der Immobilie geht, kann und will ich ihnen auch nicht das letzte Hemd ausziehen. Ich bin mehr als happy mir dem, was wir verdient haben. Das hat nichts mit falscher Bescheidenheit zu tun, es ist einfach mein Verständnis von fairem Handel. Ich bin zufrieden, sie sind zufrieden, alle können gut schlafen. Und die drei werden hoffentlich so richtig glücklich in der neuen Wohnung!

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