Anlegerwohnung Investieren passives Einkommen Vorsorge

Meine erste Anlegerwohnung

Der Kapitalmarkt ist nur eine Möglichkeit, sich ein passives Einkommen zu sichern. Immobilien sind eine andere. Mit meiner ersten Anlegerwohnung bin ich nun schon mittendrin statt nur dabei.

Seit ein paar Tagen ist es nun soweit, ich bin Wohnungsbesitzerin, Anlegerwohnungsbesitzerin, um genau zu sein. Irgendwie widersprüchlich, oder? Denn eigentlich sind wir doch gerade erst aus einer Eigentumswohnung in ein Mietshaus gezogen. Davon habe ich ja in diesem Blogbeitrag und in ganz vielen anderen ausführlich berichtet. Aber nun habe ich zugeschlagen.

Wohnung kaufen zum Vermieten, Wohnung mieten zum selbst Drinwohnen

Das Ding mit dieser Wohnung, die ich gekauft habe, ist, dass sie eben eine Anlegerwohnung ist. Und zwar meine erste, aber nicht einzige, wie ich hoffe. Ich habe nämlich vor, in Zukunft noch mehr zu kaufen. Ich habe mir also mit einem gewissen Eigenkapital und einem Kredit von der Bank eine Wohnung gekauft, um die dann zu vermieten. Klingt komisch, ist aber so.

Voitsberg Zentrum, ruhige Lage, direkt am Hauptplatz

Dabei handelt es sich um eine 63m2 große Zwei-Zimmer-Wohnung im Zentrum der Stadt Voitsberg. Ich selbst lebe ja in Graz und für meine erste Anlegerwohnung war es mir wichtig, hier nicht zu weit weg zu gehen. Warum jetzt genau Voitsberg? Das hat sich ehrlichgesagt einfach so aus dem Angebot ergeben. Natürlich wäre es mir direkt in Graz lieber gewesen, einfach vom Handling her. Aber in Graz ist es wirklich schwierig, Wohnungen zu finden, deren Kaufpreis unter € 2.000,- am m2 liegen. Und die Mieten sind für diese Kaufpreise aktuell zu niedrig. Deswegen habe ich die mittelgroßen Ballungszentren um Graz herum in meine Suche miteinbezogen und diese Wohnung zu einem tollen Preis gefunden.

Vollständig möblierte Anlegerwohnung im Zentrum von Voitsberg.

Klein, hässlich, zentral – die perfekte Anlegerwohnung

Wer – wie ich – ein Freund von den Strategien von Gerald Hörhan, dem Investment Punk, ist, kennt bestimmt seine Kriterien bei der Wohnungwahl. „Klein, hässlich, zentral“ sollen die ersten Anlegerwohnungen sein, predigt er. Wenn wir das auseinander nehmen, bin ich da wohl nicht ganz dabei. „Klein“ ist zwar relativ, aber da denkt man wahrscheinlich eher an Garconniere-Wohnungen mit 30 m2. Und da ist meine mit 63 m2 nicht dabei. Groß ist sie aber auch nicht wirklich, eher eine solide 2-Zimmerwohnung. „Hässlich“ ist sie ehrlichgesagt auch nicht. Die Möblierung, die uns die Vorbesitzerin zur Gänze (inklusive aller Geräte) in der Wohnung gelassen hat, ist zwar nicht die modernste, aber top in Schuss. Die würde ich bei Bedarf aber auch noch entfernen. Einen Balkon oder eine Terrasse hat sie nicht, dafür einen eigenen Parkplatz und jede Menge Stauraum. „Zentral“ ist sie auf jeden Fall, zwei Minuten Fußweg trennen sie vom Hauptplatz, dennoch ist sie ruhig gelegen.

Preis-Leistung der Anlegerwohnung

Wenn ich euch erzähle, dass es eigentlich schon wahnsinnig schwierig ist, in Graz eine Wohnung zu finden, die unter € 2.000,- am m2 kostet, wird es euch umso mehr überraschen, dass diese Wohnung deutlich weniger als € 1.000,- am m2 gekostet hat. Klar sind die zu erwartenden Mieten in Voitsberg auch wesentlich niedriger als in Graz, aber das können sie bei diesem Kaufpreisunterschied auch sein, würde ich sagen.

Was bedenken beim Kauf einer Anlegerwohnung

Ihr wisst ja, dass das meine erste Wohnung ist. Die ist noch nicht mal vermietet und ich stehe gänzlich am Anfang. Deswegen wäre es jetzt verfrüht, euch hier Tipps zu geben, was ihr bedenken sollt und was wichtig ist. Das kann ich frühestens nach der 10ten Wohnung in vielen, vielen Jahren, denke ich. Davor muss ich noch das eine oder andere Mal auf die Schnauze fallen. Aber wenn ihr wollt, könnt ihr euch hier zumindest durchlesen, was mir wichtig war:

Hauptmerkmale eines guten Deals

  • gute Bankkonditionen – Wir liegen mit 1% auf 15 Jahre fix bei einer Laufzeit von 20 Jahren. Das finde ich schwer in Ordnung.
  • niedriger Mietzins – Das klingt jetzt vielleicht doof, aber mir ist es wichtig, dass sich eine niedrige Miete ausgeht. Ich muss auch mit dieser einen Anlegerwohnung nicht reich werden. Ich habe ja vor, in Zukunft mein Geld in mehreren Wohnungen anzulegen und die sollen gemeinsam für ein solides passives Einkommen sorgen. Dafür ist nicht der Mieter zuständig, sondern ich im Vorfeld, indem ich die richtigen Kalkulationen anstelle. Ob der Plan so aufgeht, sieht man erst in einigen Jahren.
  • zentrale und für mich gut erreichbare Lage – Da ich natürlich bei der ersten Anlegerwohnung alles alleine werde machen müssen, musste für mich die Wohnung in einem Umkreis von 100 km von Graz sein. Sonst nimmt mir die Fahrt immer zuviel Zeit weg. Und die zentrale Lage spielt bei der Vermietung immer eine Rolle.
  • eine gute Hausverwaltung – Ich habe mich anfangs gleich schlau gemacht über die Hausverwaltung und deren Ruf. Die scheint wirklich top zu sein.
  • Zustand des Hauses – Der ist mir viel wichtiger als der Zustand der Wohnung, denn so eine Wohnung kann man recht schnell und mit wenig Mitteln herrichten. Aber Schäden am Haus können dem Eigentümer das Genick brechen. Darüber habe ich ja schon mal geschrieben, und zwar hier.
  • Keine negativen Ergebnisse – Und das ist bei den meisten Wohnungen am Markt der Knackpunkt. Viele werden erst ab dem Jahr lukrativ, in dem die Kredittilgung wegfällt. Das will ich so aber nicht. Der jährliche Gewinn muss nicht hoch sein, ich will von Anfang an nichts weiter reinzahlen müssen. Das versteht sich natürlich auch schon abzüglich allfälliger Rücklagen, die ich für Renovierungen und das Leerstandsrisiko einberechnet habe.
  • In dem eigenen Blogbeitrag, den ich zu dem Thema Anlegerwohnung verfasst habe, könnt ihr weitere für mich wichtige Kriterien lesen.
Die Anlegerwohnung befindet sich in einem soliden Haus, die Verwaltung ist sehr tüchtig.

Keine Vorsorgewohnung, eine Anlegerwohnung

Wie schon gesagt, dient diese Wohnung genauso wie alle, die folgen, nicht unbedingt ausschließlich der Altersvorsorge. Sie soll (am besten ab sofort) ein passives Einkommen für mich generieren. Deswegen sind die Wohnungen mit dem zu hohen Kaufpreis für mich auch nicht interessant. Mein Mann sieht das etwas anders, darum sind auch seine Kalkulationen ein wenig anders aufgestellt als meine. Ihm reicht es, wenn die Wohnungen so in 10 bis 15 Jahren Geld abwerfen, wenn er frühestens in Pension gehen kann.

Eine weitere Wohnung in 2020?

Ich habe über die letzten Monate bereits wieder Eigenkapital für eine weitere Wohnung angespart und schaue mich auch schon um. Allerdings möchte ich warten, bis die erste – diese Wohnung in Voitsberg – vermietet ist, da meine zeitlichen Ressourcen ja begrenzt sind. Ich bin auch selbst noch nicht ganz im Reinen mit mir, ob ich gleich wieder zuschlagen soll (vorausgesetzt ich finde das passende Objekt) oder ob ich nicht mal gemütlich machen soll und bei der ersten schauen, ob mir mein Plan überhaupt so aufgeht. Könnte ja genausogut passieren, dass ich keinen Mieter finde. Aber mir geht es ja auch im den Lernprozess. Und ich denke, ich finde in die Materie nur gut hinein, wenn ich auch mit dem Thema „Anlegerwohnungen“ arbeite. Und da reicht eine wohl nicht aus, um hier einen ordentlichen Erfahrungsschatz aufzubauen. Deswegen werde ich spätestens im Herbst wieder ganz aktiv auf die Suche gehen.

Die Vorbesitzerin hat uns sogar die Waschmaschine und den Trockner mitverkauft.

Wenn wer wen kennt, der wen kennt, der vielleicht jemanden weiß

Also, falls jemand von euch gerade auf der Suche nach einer Wohnung in Voitsberg ist, dann soll er sich gerne melden. Die Wohnung kann prinzipiell sofort bezogen werden. Die Miete beträgt inklusive BK, Heizung, Parkplatz und Möblierung (sogar Waschmaschine und Trockner sind drin) € 510,-. Ich vermiete direkt, also keine Maklergebühren, und Ablöse nehme ich auch keine, nur eine Kaution. Die Wohnung ist in einem tadellosen Zustand, die Vorbesitzerin hat uns sogar noch die Fenster geputzt. Sie wusste, dass wir die Wohnung vermieten wollen und meinte, das macht einen besseren Eindruck. Die war einfach zu entzückend!

Anlegerwohnung in Graz und Großraum gesucht

Gleichzeitig auch ein Appell an euch, falls jemand ein Wohnungsschnäppchen in Graz und Umgebung (bis Leibnitz) für mich hat. Mein Mann sucht gerade, weil er den Erlös unserer Eigentumswohnung auch in Wohnungen anlegen will. Und wie oben erwähnt, würde ich selbst auch gerne eine weitere kaufen. Ihr seht also, wir haben eine gewaltige Herausforderung vor uns!

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