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Anlegerwohnungen anyone?

Dass Immobilien eine ganz gute Möglichkeit sind, passives Einkommen zu generieren, habt ihr bestimmt schon gehört, oder? Ich bin in diesem Kontext ein ziemlicher Fan vom Investment Punk, der hier wirklich tolle Arbeit leistet, um uns allen das Immobilienbusiness näher zu bringen. Ich tendiere dazu, ausschließlich auf Leute zu hören, die das bereits erreicht haben, was ich gerne schaffen möchte und da ist Gerald Hörhan natürlich dann schon sowas wie ein Guru.

Er sagt: „klein, häßlich, zentral“, sollen die Wohnungen sein, mit denen man sein Vermietungsgeschäft startet. Also halte ich mich auch hier an seine Weisheiten. Aber eines sage ich euch: Einfach ist das nicht!

Das Projekt „Anlegerwohnungen“ ist ein Gemeinschaftsprojekt von meinem Mann und mir. Einfach aus dem Grund, weil es uns gleichermaßen interessiert und wir uns herrlich ergänzen. Mein Mann hat auf diesem Gebiet einige Kenntnisse, die man richtig gut brauchen kann. Er ist zum Beispiel sehr zahlenaffin und hat eine wunderbare Excel-Kalkulation erstellt, die wir nun zur Bewertung jeder Immobilie heranziehen. Außerdem verfügt er über genügend handwerkliches Geschick, um gewisse Renovierungsarbeiten selbst machen zu können oder zumindest genau beurteilen zu können, was es an Aufwand bedeutet, die Arbeiten erledigen zu lassen. Ich kann für meinen Teil die Zeit opfern, um hier passende Objekte ausfindig zu machen und alle nötigen Infos einzuholen.

Wir würden nicht davor zurückschrecken, eine Wohnung von Grund auf zu sanieren. Ganz im Gegenteil, wir würden das sehr gerne tun. So als Pärchenaktivität statt abends fernzusehen.

Seit August sind wir nun schon damit beschäftigt, Immobilien zu suchen, anzusehen und zu bewerten. Klingt super, oder? Jetzt fragt ihr euch sicher, wie viele Anlegerwohnungen wir schon gekauft haben, oder? 0. In Worten: NULL: Denn wie schon gesagt, einfach ist das nicht.

Ich habe ein Immobilienseminar von Gerald Hörhan in Wien besucht. Danach haben wir für unsere Zwecke ein Grundgerüst zur Orientierung aufgebaut und so an die 30 Wohnungen besichtigt. Von komplette Ruine bis hübsche Garconniere war alles Erdenkliche dabei. Nur noch keine einzige Wohnung, die sich für uns rentiert hätte. Achja, mit der Bank haben wir davor gesprochen und uns grünes Licht für unser Vorhaben geholt. Ich glaub, unser Betreuer wartet auch schon ganz gespannt darauf, wann wir mal mit einem Projekt zu ihm kommen. Weil wir ja so große Reden geschwungen haben, dass wir heuer noch zwei Wohnungen kaufen wollen. Und – nun ja – mittlerweile haben wir November. Bisher haben wir genau ein einziges Kaufanbot gelegt, aber das war den Verkäufern zu niedrig und wurde abgelehnt.

Tja, nur weil es eine gute Idee ist, heißt es noch lange nicht, dass es einfach ist. Denn egal, wie viel man über eine Thematik lernen kann, umsetzen muss man das Wissen dann erst selbst. Und der Kauf einer Wohnung setzt doch ein bisschen was an Eigenkapital voraus. Da ist man nicht mehr wie bei den ETFs mit € 50,- im Monat dabei. Deshalb geht man hier auch etwas vorsichtiger an die Sache ran. Wir zwei, mein Mann und ich, sind mit Sicherheit zu zögerlich. Wer weiß, ob wir nicht den besten Deal schon haben sausen lassen?

So, jetzt kommen wir mal zu den Schwierigkeiten, die uns hier begegnen. Sie sind eigentlich relativ schnell zusammengefasst in zwei Hauptargumente:

  1. Die Mieten sind gerade super niedrig
  2. Die Kaufpreise sind extra hoch.

Vor allem zentrale Wohnungen in Graz sind zu teuer, um für uns rentabel zu sein. Denn unsere Kriterien schauen folgendermaßen aus:

  1. Die Wohnung muss die Kreditzahlungen für uns tilgen.
  2. Über unseren Eigenkapitaleinsatz hinaus wollen wir nichts weiter in die Wohnung hineinzahlen. Sprich, der monatliche Cash-Flow muss auch nach Steuern von Anfang an eine schwarze Null ergeben oder sogar positiv sein.
  3. Der Eigenkapitaleinsatz ist variabel, aber natürlich wollen wir ihn so gering wie möglich halten. 10% des Kaufpreises plus Nebenkosten schweben uns vor. Das sage ich jetzt so wage, weil wir hier auch bereit sind, abzuweichen, wenn die Kalkulationen gut aussehen.
  4. Der Zustand des Hauses ist wichtig. Der Zustand der Wohnung nicht.
  5. Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, sollte mindestens 6 Parteien haben, keinen Mehrheitseigentümer.
  6. Die Betriebskosten müssen niedrig sein, da sonst der zu erwartende Mietzins eher mickrig ausfällt. Dem Mieter ist egal, wofür sein Geld draufgeht. Und dann ist logisch, je niedriger die Betriebskosten, desto höher kann die Miete sein.
  7. Die Mieten müssen in einem moralisch vertretbaren Rahmen bleiben. Das ist für mich persönlich wichtig. Aber momentan muss man sich dazu keine Gedanken machen. Das regelt der Markt von selbst. Weil wenn die Mieten generell niedrig sind, würde eine überteuerte Wohnung ohnehin keine Mieter finden.
Nässe im Keller, Probleme in der Statik oder ein undichtes Dach könnten uns in den Ruin treiben. Während Bodenverlegen, Ausmalen, ein neues Bad und Küche in der Regel Kosten verursachen, die ganz gut kalkulierbar sind. Und die wir bei einem entsprechend niedrigen Kaufpreis auch gerne in Kauf nehmen würden.

Und so suchen wir und unsere Makler für uns seit dem Sommer. Dass es in Österreich generell, aber vor allem in Graz nicht ganz einfach wird, wurde uns schon mehrfach gesagt. Aber das heißt eins, noch härter dran bleiben, oder wie seht ihr das?

4 Kommentare

  1. Hallo Claudia!
    Erstmals möchte ich sagen, dass ich deinen Blog superspannend finde und ich ihn sicherlich weiter verfolgen werde.
    Ich wohne mit meiner Familie in Salzburg – hier braucht man sich gar nicht überlegen, ob eine kleine Wohnung als Anlageform im Frage kommt. Die Preise sind einfach zu hoch, als dass man das durch Mieten reinbekommt.
    Kennst du den Finanzrocker? Der hatte im Dezember 2018 ein cooles Interview mit zwei Immobilien-Affinen (die Namen hab ich leider vergessen), die sprachen von Anlegerwohnungen im 30 000€ Bereich – dass ich nicht lache. Bei uns nicht daran zu denken.
    Hast du dich über REITS informiert und wenn ja, was ist deine Meinung dazu?
    Ganz liebe Grüße sendet dir
    Hanna

    1. Hi Hanna! Das kann ich mir echt vorstellen. Und was den 30.000 Euro-Bereich angeht, muss ich auch hier in Graz und Umgebung lachen. Oder meinten Sie den Eigenkapitalbedarf? Dann sind wir etwas realistischer dabei. Wobei bei euch in Salzburg könnte eventuell auch das zu wenig sein.
      REITS sind natürlich schon eine Option, die ich aber noch nicht probiert habe. Sollte ich mich einmal entschließen, hier anzulegen, lass ich euch aber natürlich wissen, wie’s läuft. Aber weißt du, worin ich auch angelegt bin? In Crowd Funding Projekte aus dem Immobilienbereich. Da ist die Laufzeit kürzer, aber davon gibt es halt nur eine beschränkte Auswahl am Markt. Und natürlich gibt es auch noch die Möglichkeit, sich einen ETF dafür zu suchen. Aber man muss sagen, dass es rein vom Gefühl her etwas ganz Anderes ist, als sich eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Aber ich gebe dir voll und ganz recht, dass das eine wirkliche Herausforderung ist.
      Viel Erfolg auch dir und lass mich wissen, wie deine REIT-Erfahrungen aussehen! Claudia

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